AI az ingatlanhirdetésben: mit kell megjelölni 2026. augusztus 2-tól?
Az AI-rendszerek ma már néhány másodperc alatt virtuálisan berendezhetnek egy üres lakást, elkészíthetnek egy hirdetésszöveget vagy videót, illetve létrehozhatnak egy virtuális ingatlanost. De mikor kell ezt kötelezően megjelölni a hirdetésben?
A jogi megítélés szempontjából nem önmagában az AI használata a döntő, hanem az, hogy a közzétett tartalom alkalmas-e arra, hogy a fogyasztó azt valóságosnak, illetve a tényleges ingatlanállapot hiteles bemutatásának tekintse.
Amennyiben a tartalom valóságosnak tűnhet, az AI alkalmazására vonatkozó tájékoztatást egyértelműen, jól láthatóan, illetve audiovizuális tartalom esetén jól hallhatóan kell megadni.
Mi változik 2026. augusztus 2-tól?
Az (EU) 2024/1689 rendelet, vagyis az AI Act átláthatósági rendelkezései 2026. augusztus 2-tól alkalmazandók. A szabályok különösen az olyan, AI által létrehozott vagy módosított tartalmakra irányulnak, amelyek valóságosnak tűnhetnek.
Az ingatlanhirdetések esetében ezért kiemelt jelentősége van annak, hogy a képek, videók és hanganyagok ne keltsenek téves vagy megtévesztő benyomást az ingatlan jelenlegi vagy tényleges állapotáról.
A jelölési kötelezettség nem jelenti azt, hogy az AI használata önmagában tilos lenne. A kötelezettség lényege az átláthatóság: a fogyasztó számára felismerhetővé kell tenni, ha nem kizárólag természetes úton létrejött, illetve nem változtatás nélküli tartalmat lát vagy hall.
Mikor kell jelölni az AI használatát?
Jelölési kötelezettség merülhet fel különösen akkor, ha:
- egy üres lakást AI segítségével virtuálisan berendeznek;
- egy még fel nem épült vagy fel nem újított ingatlanról fotórealisztikus látványterv készül;
- AI segítségével megváltoztatják a falakat, ablakokat, burkolatokat, a kertet vagy a kilátást;
- valósághű AI-avatár vagy digitális ingatlanos szerepel a videóban;
- AI-val klónozott vagy mesterséges hangot használnak;
- a honlapon chatbot kommunikál az érdeklődőkkel.
A tájékoztatást úgy kell elhelyezni, hogy az a fogyasztó számára már a tartalom első megtekintésekor, illetve az interakció kezdetén észlelhető legyen.
Használható például az alábbi megfogalmazás:
„AI-val virtuálisan berendezett kép. Az ingatlan jelenleg üres.”
Vagy:
„AI-generált látványterv, amely nem a jelenlegi állapotot mutatja.”
Chatbot alkalmazása esetén célszerű már az első üzenetben közölni:
„A beszélgetést AI-alapú asszisztens folytatja.”
Mesterséges intelligenciával készített fotók az ingatlanhirdetésekben? Az ingatlan.com-on könnyen megjelölheted!
Akár új hirdetést adsz fel, akár meglévőt szerkesztesz, a képek kezelésénél egy legördülő menüből kiválaszthatod, a kép módosítva lett-e.
Három érték közül választhatsz:
- Valós, aktuális állapot. Ez az alapértelmezett érték, így ha a fotóid nem lettek utólag AI-al vagy más módon manipulálva, akkor nem kell változtatnod rajta.
- AI módosított kép. Ezt válaszd, ha valamilyen mesterséges intelligencia eszköz segített az ingatlan fotójának módosításában, javításában.
- Új építésű látványterv. Ezt válaszd az ingatlan majdani állapotát bemutató, de nem AI-al generált, hanem például lakberendező, beruházó által tervezett látványterv esetén.
A kiválasztott címkét megjelenítjük a keresők számára a képgalériában.
Nem kell minden ChatGPT-vel írt hirdetést megjelölni
Ha egy ingatlanhirdetés szövegének elkészítéséhez ChatGPT-t vagy más generatív AI-rendszert vettek igénybe, az önmagában általában nem keletkeztet külön AI-jelölési kötelezettséget. Egy szokásos értékesítési célú hirdetésszöveg rendszerint nem tartozik az AI Act azon tartalmi kategóriái közé, amelyeknél a rendelet kifejezett közzétételi kötelezettséget ír elő.
Ez azonban nem mentesíti a hirdetőt a tartalom ellenőrzésének kötelezettsége alól. Az AI-rendszer ugyanis téves vagy valótlan adatokat is közölhet például:
- az ingatlan alapterületéről;
- a közlekedési lehetőségekről;
- az energetikai jellemzőkről;
- a műszaki állapotról;
- a környék szolgáltatásairól;
- az ingatlan jogi vagy használati jellemzőiről.
Más jogi megítélés alá eshet, ha az AI ingatlanpiaci, hitelpiaci, fogyasztóvédelmi vagy környezetvédelmi témában készít közérdekű tájékoztatást. Ilyen esetben a tartalom jelölése szükséges lehet, kivéve, ha azt hozzáértő természetes személy érdemben ellenőrizte és szerkesztette, és a közzétételért szerkesztői felelősséget vállalnak.
Mi nem igényel általában külön jelölést?
A kisebb technikai módosítások – például a fényerő, a szín vagy a kontraszt korrekciója – általában nem igényelnek külön AI-jelölést, feltéve, hogy a módosítás nem változtatja meg az ingatlan tényleges megjelenését, és nem alkalmas a fogyasztó megtévesztésére.
Más a helyzet, ha a módosítás az ingatlan lényeges jellemzőit érinti. Egy repedés, penészfolt vagy más hiba eltüntetése például akkor sem válik jogszerűvé, ha a képen szerepel az „AI-val módosított” felirat.
A jelölés nem teszi jogszerűvé azt, hogy az ingatlant a valóságosnál nagyobbnak, jobb állapotúnak, világosabbnak, értékesebbnek vagy kedvezőbb adottságúnak mutassák be.
A fogyasztóvédelmi szabályok alapján továbbra is tilos olyan valótlan vagy megtévesztő tájékoztatást adni, amely az ingatlan lényeges jellemzőire, állapotára, méretére, elhelyezkedésére vagy használhatóságára vonatkozik.
Hogyan legyen jogilag megfelelően látható a jelölés?
A jelölés nem helyezhető el kizárólag a hirdetés végén, a közösségi médiában a hashtagek között vagy az adatkezelési tájékoztatóban.
Önmagában az sem feltétlenül elegendő, ha az AI eredetére vonatkozó információ kizárólag technikai metaadatként található meg a fájlban. A fogyasztónak már a kép, a videó vagy a hanganyag első megtekintésekor, illetve meghallgatásakor tudnia kell, hogy AI által létrehozott vagy módosított tartalommal találkozik.
TikTok- és Reels-videók esetében célszerű a jelölést már a videó elején megjeleníteni, és azt az érintett tartalomrész alatt is fenntartani. Ha AI-avatár vagy mesterséges hang szerepel a videóban, a tájékoztatást szóban is indokolt megadni.
A jelölésnek:
- jól olvashatónak;
- a háttértől megfelelően elkülönülőnek;
- megfelelő ideig láthatónak;
- a tartalom első megtekintésekor észlelhetőnek;
- a fogyasztó számára közérthetőnek kell lennie.
A technikai jelölés nem feltétlenül elegendő
Az AI-rendszer szolgáltatója technikai, géppel olvasható jelölést helyezhet el a tartalomban. Ez a jelölés a tartalom eredetének technikai azonosítását szolgálhatja, azonban nem feltétlenül helyettesíti a fogyasztók számára adott, közvetlen és jól látható tájékoztatást.
A technikai jelölés elsősorban más rendszerek számára értelmezhető. A látható vagy hallható tájékoztatás ezzel szemben közvetlenül a vevőhöz, bérlőhöz vagy más érdeklődőhöz szól.
Ezért az AI-eszköz által elhelyezett metaadatot vagy vízjelet nem célszerű eltávolítani, ugyanakkor a hirdetőnek nem ajánlott kizárólag erre hagyatkoznia.
Ki felel a jelölésért?
Ha az ingatlaniroda munkatársa használ AI-eszközt, főszabály szerint az iroda felel azért, hogy a közzétett tartalom megfeleljen az alkalmazandó jogszabályoknak, és a szükséges tájékoztatás megtörténjen.
Ha a képet, videót vagy szöveget marketingügynökség, külső tartalomgyártó vagy más szolgáltató készíti, a felelősségi kérdéseket célszerű írásban, a szolgáltatási szerződésben rendezni. A szerződésben indokolt meghatározni különösen:
- ki dönthet az AI használatáról;
- ki ellenőrzi a tartalom tényszerűségét;
- ki helyezi el a szükséges jelölést;
- ki felel a személyiségi, szerzői és adatvédelmi jogok betartásáért;
- ki viseli a felelősséget hiányos vagy hibás tájékoztatás esetén;
- milyen jóváhagyási folyamat szükséges a közzététel előtt.
A hirdetési platform által biztosított jelölési funkció segítséget jelenthet, de önmagában nem mentesíti az ingatlanost, az ingatlanirodát vagy az ügynökséget a saját jogszabályi kötelezettségei alól.
Kell külön AI-felelős vagy kockázatértékelés?
Egy szokásos, mesterséges intelligenciával támogatott ingatlanhirdetés elkészítéséhez önmagában nem szükséges külön „AI-DPO”, „AI Officer” vagy formális AI-kockázatértékelés kijelölése, illetve elkészítése.
Az AI Act nem ír elő általános, minden vállalkozásra kiterjedő kötelezettséget külön AI-adatvédelmi tisztviselő vagy AI-felelős kinevezésére.
A gyakorlatban ugyanakkor célszerű kijelölni egy belső felelőst, aki:
- nyilvántartja a használt AI-eszközöket;
- kialakítja a jelölési és jóváhagyási szabályokat;
- ellenőrzi a közzétett tartalmakat;
- figyelemmel kíséri a szolgáltatói feltételeket;
- gondoskodik a munkatársak megfelelő tájékoztatásáról;
- kezeli a hibás vagy hiányzó jelöléseket.
Más jogi követelmények merülhetnek fel, ha az AI-rendszer érdeklődőket pontoz, profiloz, automatikusan kizár valakit egy bérleti lehetőségből, vagy személyes adatok alapján hoz, illetve támogat érdemi döntést.
Ilyen esetben vizsgálni kell többek között:
- a GDPR szerinti adatkezelési jogalapot;
- az érintettek tájékoztatását;
- az automatizált döntéshozatalra vonatkozó szabályokat;
- az adatvédelmi hatásvizsgálat szükségességét;
- az alkalmazott AI-rendszer kockázati besorolását.
Mit érdemes bevezetni egy ingatlanirodában?
Az ingatlanirodának célszerű rövid, írásban rögzített belső szabályzatot vagy eljárásrendet kialakítania. Ennek legalább az alábbiakat érdemes tartalmaznia:
- A használt AI-eszközök és felhasználási célok nyilvántartása.
- Annak meghatározása, hogy mely képeket, videókat, hanganyagokat és chatbotokat kell megjelölni.
- Egységes, előre jóváhagyott jelölések alkalmazása.
- Kötelező emberi ellenőrzés a hirdetés közzététele előtt.
- Tilos személyes adatokat, személyes dokumentumokat vagy azonosítható személyekre vonatkozó információkat ellenőrizetlen AI-rendszerbe feltölteni.
- A külső marketingesek, ügynökségek és tartalomgyártók tájékoztatása a belső szabályokról.
- A közzététel előtti jóváhagyási folyamat és az AI-használat rövid dokumentálása.
- Eljárás kialakítása arra az esetre, ha utólag hibás, hiányos vagy megtévesztő tartalom kerülne közzétételre.
A lényeg röviden
Nem kell minden AI-val készült szöveget vagy képet automatikusan megjelölni.
Amit azonban a fogyasztó valós fényképnek, valós ingatlanállapotnak vagy valódi személynek hihet, azt 2026. augusztus 2-tól egyértelműen, közvetlenül és megfelelően észlelhető módon jelezni kell.
Az AI megmutathatja, milyen lehetne egy ingatlan. Azt azonban nem rejtheti el, milyen valójában.
Nézd át hirdetéseidet, és amennyiben indokolt, tedd meg a szükséges jelöléseket:
