Tiszta látóhatár, lassuló piac: összefoglaló a Comferencia 2026-ról

Október 15-én ötödik alkalommal rendeztük meg az ingatlan.com szakmai konferenciáját, a Comferenciát az ELTE Gömb Aulájában. 300 résztvevő előtt 13 szakértő beszélt arról, mi várható 2027-ben a lakáspiacon. Ha lemaradtál róla, összefoglaltuk a legfontosabb gondolatokat.

Egyre többen mondanak igent a közvetítőre

A konferenciát Keleti József, a United Platforms vezérigazgatója nyitotta meg. Kiemelte, az ingatlan.com idén rekord elérést biztosított a portálon hirdetőknek: júliusban 1 839 468 egyedi látogató fordult meg az oldalon, ami a teljes magyar lakosság 19,4%-a*. Valamint a Gemius mérései szerint júliusban és augusztusban is a hatodik legtöbb oldalmegtekintést regisztráló hazai weboldal volt. 

A vezérigazgató ismertette annak a 451 fős felmérésnek az eredményeit is, amely az ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos elvárásokat és tapasztalatokat vizsgálta. 

A legbiztatóbb adat: tavaly még minden nyolcadik eladó mondta, hogy nem bízna meg ingatlanost, idén már csak minden tizenharmadik.

A megbízók elvárásai eközben nem változtak. 65%-uk a szakmai felkészültséget, 56%-uk a munkával arányos jutalékot, 53%-uk a helyi piac ismeretét sorolta a legfontosabb szempontok közé. Az őszinteség 73%-kal még a szakmai felkészültséget is megelőzte.

A válaszadók közül a lakáskeresők 98%-a szerint a hirdetésnek valósághűen kell ábrázolnia az ingatlant, így az AI-fotókat kifejezetten nem szeretik.

Keleti József a nap folyamán egy személyi bejelentést is tett: az ingatlan.com online és offline területének irányítását Arany László veszi át.

„A Comferencia szava a korrekció lesz”

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője a piaci hangulatot Samuel Beckett drámájával, a Godot-ra várvával írta le: a szereplők várnak valamire, de nem tudják pontosan, hogy mire. A vevők pozíciója most javul, mégsem öntik el a piacot, vagy ahogy fogalmazott: „nem érik egymás kezét a vevők a kilincsen”.

A számok ugyanezt mutatják. Az ingatlan.com adatai szerint a használt ingatlanok iránti kereslet 2026 első kilenc hónapjában 19,8%-kal maradt el a tavalyitól, miközben az eladó kínálat egy év alatt 11%-kal, Budapesten 21,6%-kal bővült.

Egy ingatlan idén országosan átlagosan 99 nap alatt kel el, egy éve ez 82 nap volt. A fővárosi kerületekben pedig 50-ről 85 napra nőtt az értékesítési idő. Budapest 2025-ben csaknem 4000 lakost veszített az agglomerációval szemben, a balatoni járások vándorlási többletének 79%-a pedig Budapestről és Pest megyéből érkezett. Innen származik az előadás egyik emlékezetes mondata:

„Jelentem, a Balaton Budapest 24. kerülete.”

Az előadás legfontosabb üzenete: a piac az eladókétól a vevők piaca felé mozdul. A közvetítőknek ez több munkát jelent egy-egy eladással, ezért felértékelődik az árazási tanácsadás, és a vevő megtalálása lesz a legnagyobb érték.

Stagnálás, legrosszabb esetben korrekció – ezt várja az MNB

Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank Pénzügyi stabilitási és jegybanki eszköztár igazgatóságának vezetője jegybanki szemszögből mutatta be a lakás- és hitelpiac helyzetét. Elmondta, hogy a forgalom jelentősen visszaesett: szeptemberben országosan 37%-kal kevesebb tranzakció volt, mint egy évvel korábban, vidéken 41%-kal, Budapesten 19%-kal. A lakásárak szeptemberben már a negyedik hónapja csökkentek, éves alapon országosan csak 1,2%-kal emelkedtek.

A jegybank 2027-re stagnáló árszinttel számol, melynek hatására a lakáspiaci túlértékeltség – ami 2026 a második negyedévben 14,9% volt – további mérséklődése várható.

“A túlértékeltség a bankoknak is kockázatot jelent, hiszen egy túlértékelt ingatlant sokkal kockázatosabb hitelezni a fedezetérték potenciális leértékelődése miatt. A bankok emiatt gyorsan kockázatkerülőbbé és szigorúbbá válhatnak.”

– figyelmeztetett az elemző.

Az Otthon Start Program hatására a lakáshitelek több mint 75%-a már kamattámogatott. A használt lakásra felvett hitelek átlagos összege 22 millióról 29 millió forintra, az átlagos futamidő 21 évről 23 évre nőtt. Az Otthon Start-hitelek 67%-át a legfelső jövedelmi ötödbe tartozók vették fel, az új lakásoknál ez az arány 72%.

Az előadás zárásaként a bérlakásszektorról is szó esett.

„Európában a befektetők legkeresettebb ingatlantípusa a bérlakás, Magyarországon pedig több mint 300 ezer piaci bérlő van”

– mondta Nagy Tamás. A szakértő szerint a bérlakásállomány növekedésével, a lakhatási kínálat bővülésével enyhülne a nyomás a lakásárakon és bérleti díjakon is, emellett pedig versenyképességi és növekedési hatása is jelentős lehet.

Pénzmosás elleni megfelelés bírsággal való riogatás nélkül

Dr. Tóth Judit Lenke, a SmartFill Legal Kft. adatvédelmi szakjogásza a pénzmosás-megelőzés (PMT) és a bejelentővédelem friss követelményeit mutatta be. Mint mondta,

„a korrupció elleni fellépés nem a hatóságoknál kezdődik, hanem ott, ahol a vállalkozások belső kontrolljai valóban működnek. ”

Az előadó szerint a közvetítőknek ismerniük kell az ügyfeleiket (KYC), és tudniuk kell, ki tartozik közülük normál, átlagos vagy magas kockázati kategóriába. Egy PMT-auditon az első kérdése mindig az, van-e magas kockázatú ügyfél. Ha a válasz nem, az ok lehet arra, hogy felülvizsgáljuk a kockázatértékelési módszertant, mert előfordulhat, hogy nem volt megfelelő az átvilágítási folyamatunk.

A közönség kérdésére elmondta, hogy ügyfélkörében eddig 5,9 millió forint volt a legmagasabb bírság, amelyet ingatlanközvetítő kapott. Hozzátette:

„Nem szeretek a bírsággal riogatni, mert a megfelelést így is, úgy is meg kell csinálni.”

Ti kértétek, mi megcsináltuk

Korponai Levente, az ingatlan.com termékmenedzsere azzal kezdte, hogy tavaly két dolgot ígért: több érdeklődőt, és hogy a fejlesztések a közvetítők kéréseiből indulnak ki. Bár a piac lassul (egy irodai hirdetésre 17%-kal kevesebb érdeklődés jut, mint egy évvel korábban, miközben az aktív eladó hirdetések száma 11%-kal nőtt), az irodai hirdetések egy év alatt 240 millió megtekintést és több mint 2,2 millió érdeklődést kaptak.

„6000 érdeklődést szállítottunk nektek naponta.”

A Partner Programban részt vevő közvetítők még több hívást kapnak: a Prémium Partnereknél a telefonszám-felfedések száma 8,57-szerese, a visszahívás-kéréseké 11-szerese az átlagos referensekének. Az értékelések gyűjtése is megéri, az értékeléssel rendelkező referensek profilját háromszor annyian nézik meg.

Az előadás legfontosabb bejelentései:

• Megbízásfigyelő: egy beépített CRM-funkció az ingatlanközvetítőknek, ahol az első hívástól a szerződéskötésig nyomon követhetik a megbízásaikat. Az eszköz az Ellenőrzött és Prémium Partnerek számára elérhető.
• Megbízási szerződéssablon: közvetítőkkel és ügyvédekkel közösen készült, kiegyensúlyozott megbízási szerződésminta, amely egyformán védi a tulajdonost és az ingatlanost. Aki jelzi, hogy használja, az jelvényt kap a profilján.
• Árazási segédlet: bármennyi referenciaingatlan és statisztikák a megfelelő árazáshoz, egy kattintással a megbízónak szánt anyagba illesztve. 

A termékmenedzser azt is elárulta, 2027-ben az ingatlan.com fejlesztéseiben a vevőszerzés kerül a fókuszba. Jön a papírmentes digitális iroda, az új hirdetési csatornák, a konkurens hirdetésfigyelő és az AI-asszisztált hirdetésfeladás.

Ki veszi meg az új lakásokat?

Az újépítésű piacról szóló kerekasztalon Balogh László kérdezte Nagy Zsoltot, a Metrodom Csoport ügyvezető igazgatóját, és Görög Áront, a Cordia értékesítési és marketingigazgatóját.

Nagy Zsolt szerint hullámzó volt az elmúlt 12 hónap, és most megtorpanás érezhető a piacon. Nem számít arra, hogy a kivitelezés olcsóbb lesz, bár az építőipari kapacitások már stabilabbak, mint néhány éve. A kormány által tervezett bérlakásprogramról azt mondta, a cég ott van a tárgyalóasztalnál, de a nagy kérdés az, ki lesz a végén a befektető, aki megveszi és üzemelteti ezeket a lakásokat.

Görög Áron arról beszélt, hogy sok tényezőnek kellene egy irányba hatnia ahhoz, hogy olcsóbban lehessen fejleszteni. A kedvezményes áfát kulcsfontosságúnak tartja:

„Ha nincs 5%-os áfa, akkor nincs fejlesztési piac.”

Balogh László kérdésére, hogy egy budapesti lakás áráért tényleg lehet-e tengerparti ingatlant venni, Görög Áron nemzetközi összehasonlítással válaszolt. A budapesti átlagos négyzetméterár 1,9 millió, a bukaresti 1,3 millió forint, Varsó pedig összemérhető Budapesttel. A spanyol tengerparton az új építésű lakások 2,5 millió forintos négyzetméteráron kelnek el, a használt piacon viszont valóban találni balatoni árszintű ingatlant.

A közönségből valaki bátran rákérdezett: mikor látják be a nagy fejlesztők, hogy a hirdetett áron nem fogják tudni eladni a lakásokat? Görög Áron szerint ez nagyon hosszú folyamat, és függ a fejlesztő céljaitól és lehetőségeitől. Nagy Zsolt pedig hozzátette, hogy a folyamatos akciózást, mint eszközt szem előtt tartják és alkalmazzák.

„Egy üres lakás műszakilag elkészült. Érzelmileg még nem.”

Sallós Szilvia, a Rooof Hungary Zrt. üzletfejlesztési vezetője arról beszélt, hogyan segíti az enteriőrdesign az értékesítést. Szerinte az AI-jal készült látványképek megszerzik a kattintást, de ha a vevő egy üres térbe érkezik megtekintéskor, az érzelmi hatás eltűnik. A hirdetés megszerzi a megtekintést, az aláírást viszont a megtekintés hozza meg.

A Rooof egy tipikus háromszobás lakást nagyjából 2,2 millió forintból rendez be teljesen a JYSK-kel együttműködve, így a vevő ugyanazokat a bútorokat meg is vásárolhatja. A cég belső adatai szerint a berendezett ingatlanok 8–10%-kal magasabb áron és 49%-kal rövidebb idő alatt kelnek el.

Az első benyomást azonban akár olyan apró figyelmességgel megalapozhatja az eladó, ha a megtekintésre korábban érkezik, a lámpákat felkapcsolja, kiszellőztet, esetleg egy csokor virággal vagy díszpárnával teszi otthonossá az eladó lakást. 

„Nekünk a rossz piac a jó piac”

A nap leghosszabb blokkját Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója vezette fel, és már az első mondatával megadta az alaphangot:

„Nekünk a rossz piac a jó piac – orvoshoz sem akkor megy az ember, amikor egészséges.”

A „Merre tart a szakma?” című panelen Balla Ákos, Holló Szilárd (Corvus-Tréning), Keszler Anna (Be My Home), Tran Balázs (TRAN. Ingatlaniroda), Korponai Levente (ingatlan.com) és Görzsöny Péter (Posztolom) vitatta meg, hogyan készüljenek a közvetítők a lassuló piacra.

Görzsöny Péter ezt az árképzés felől közelítette meg: szerinte nem korrekt, ha egy közvetítő 10 millióval ráígér a másik árajánlatára, csak hogy ő kapja a megbízást. Szerinte a szakmai felelősség az árazásnál kezdődik, és mint mondta: „az elmúlt húsz év legkártékonyabb jelensége a kereszthirdetés”.

A legnagyobb tapsot Tran Balázs kapta, aki nem értett egyet Holló Szilárddal abban, hogy a megbízóknak ingyenes értékmegállapítást kell adni. Szerinte a közvetítőknek meg kell húzniuk a határaikat, és a nem kizárólagos megbízás sem jó megoldás. Ha egy feladatnak több felelőse van, azt végül senki nem végzi el szerinte.

A mesterséges intelligencia témája is előkerült. Tran Balázs szerint nem az AI fogja elvenni az ingatlanközvetítők munkáját, hanem az az ingatlanos, aki jobban használja. Keszler Anna viszont arra figyelmeztetett, hogy az ügyfelek a visszajelzések alapján ki nem állhatják az AI-képeket.

Korponai Levente az adatok erejére hívta fel a figyelmet: aki már csak a statisztikákat használja, jobb a legtöbb közvetítőnél. Hozzátette, hogy a portálon látható árak kínálati árak, és ha egy hirdetés 30 napja fent van árváltozás nélkül, abból sokat lehet tudni a tulajdonos hozzáállásáról.

iCompass Díjátadó – másodszor is a példaképeké volt a színpad

A nap csúcspontja idén is az iCompass díjátadó volt, amelyen második alkalommal díjaztuk az ország legfelkészültebb ingatlanközvetítőit. A hétfős zsűri 46 pályázatot értékelt három területi kategóriában, a tavalyi győztesek közül idén többen már a zsűriben foglaltak helyet. 

Az iCompass díjazottjairól és az átadás pillanatairól egy külön cikkben foglalkozunk.

A nap pezsgős koccintással és networkinggel zárult. Az ötödik Comferencia is megerősítette, hogy a közvetítők ezen a napon nem versenytársként, hanem közösségként vannak jelen: tanulni, kérdezni és kapcsolatot építeni jönnek. 

Köszönjük minden előadónak, résztvevőnek és támogatónak a közreműködést! Külön köszönet főtámogatóinknak, a Siskinnek és az Új Háznak, valamint szponzorainknak, a JYSK-nek, a SmartFillnek, a Budai Walzernek, az A-Cateringnek és a Nespressónak.

2027-ben újra találkozunk!

*Gemius, 2026. július, egyedi felhasználók. A lakossági arány a KSH 2026. január 1-jei népességszáma (9 488 428 fő) alapján.