Fontos változás jön a pénzmosás elleni bejelentéseknél: izguljanak az ingatlanosok? (Office Webinar)
Az elmúlt napokban sok ingatlanos kapott NAV-os tájékoztatást arról, hogy 2026. június 5-től megújul a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás elleni bejelentések rendszere. A NAV Pénzmosás és Terrorizmusfinanszírozás Elleni Irodája a korábbi ÁNYK-s nyomtatványbeküldés helyett az ONYA-felületen keresztül fogadja a bejelentéseket.
És ahogy ilyenkor lenni szokott: azonnal elindultak a rémhírek… Szinte százával jönnek a telefonok. Volt olyan ingatlanos partnerünk, akit a sírás kerülgetett:
„Most készítettük el a PMT dokumentációt, átírtuk a szabályzatot, aktualizáltuk a formanyomtatványokat, rendbe tettük az egész megfeleltetést, erre a könyvelőm azt mondta, hogy június 5-től már csak a NAV által használt sablonok lesznek elfogadhatók, változik a teljes kötelezettségi kör, és kezdhetjük elölről az egészet.”
Szerencsére erről szó sincs! A mostani változás elsősorban a NAV felé teljesítendő Pmt. és Kit. szerinti bejelentések technikai módját érinti. Vagyis azt, hogy ha tényleges bejelentési helyzet merül fel, azt milyen felületen kell megtenni.
A frissen elkészített PMT szabályzat, ügyfél-átvilágítási lap, kockázati besorolási rendszer vagy szankciós szűrés ettől önmagában nem válik használhatatlanná.
Hallgasd meg Dr. Tóth Judit Lenke előadását a témában
A változásokról nemrég élő Office Webinart tartottunk az ingatlanközvetítőknek szóló Lounge csoportban. Ha lemaradtál, az előadást visszanézheted az alábbi lejátszóra kattintva:
Miért érinti ez az ingatlanosokat?
Azért, mert a Pmt. hatálya kifejezetten kiterjed az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltatókra is. Ide tartozik az ingatlan tulajdonjoga átruházásának üzletszerű közvetítése, az 500.000 Ft-ot elérő vagy meghaladó havi bérleti díjú ingatlan bérleti jogának üzletszerű közvetítése, valamint a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele.
Tehát ha ingatlanközvetítőként dolgozol, ügyfeleket azonosítasz, megbízási szerződést kötsz, adásvételi ügyletben vagy nagy értékű bérleti jog közvetítésében működsz közre, akkor a PMT nem „plusz papírmunka”, hanem kötelező megfelelési terület.
Ráadásul nem kizárólag hatósági bírságról beszélünk. A Btk. külön tényállásként nevesíti a pénzmosással kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztását: aki a törvényben előírt bejelentési kötelezettségének nem tesz eleget, vétség miatt akár két évig terjedő szabadságvesztéssel is büntethető.
Ez nem azt jelenti, hogy minden formai hiba büntetőügy. Azt viszont igen, hogy a PMT-t nem lehet egy fiókban tartott szabályzatként kezelni.
Pontosan milyen bejelentésről beszélünk?
Nem minden ügyfelet kell bejelenteni, és nem minden magas kockázatú ügyfél jelent automatikusan pénzmosásgyanút.
A bejelentés akkor merül fel, ha pénzmosásra, terrorizmusfinanszírozásra vagy bűncselekményből származó dologra utaló adat, tény vagy körülmény jelenik meg. Ilyenkor az ingatlaniroda vezetőjének vagy foglalkoztatottjának haladéktalanul írásban jeleznie kell a kijelölt személy felé, aki továbbítja a bejelentést a pénzügyi információs egységnek.
Röviden: nem az ügyfelet „jelented fel”, hanem egy gyanús körülményt jelentesz be a törvényi kötelezettségednek megfelelően egy meghatározott felületen.
Mi lehet a legnehezebb az ingatlanosoknak?
Felismerni a tényt és elválasztani a sima magas kockázatú tényezőktől. Azaz eldönteni a gyakorlatban, hogy mikor elég egy magas kockázati kategóriába sorolás, és évenkénti felülvizsgálat (megerősített eljárás és monitoring tevékenység) és mikor kell bejelenteni a hatóság portálján, hogy sajnálatos módon ámbár lehetséges, hogy pénzmosásra okot adó körülményt detektáltunk.
Természetesen egy ingatlanközvetítő nem nyomozóhatóság, és nem is ezt várja tőle a jogszabály. De azt igen, hogy észrevegye azokat a pontokat, ahol az ügylet eltér a megszokottól.
Kockázati jel lehet például, ha az ügyfél:
- nem tudja életszerűen megmagyarázni a vételár forrását, nem is ad igazolást erről
- ragaszkodik a készpénzhez vagy szokatlan fizetési konstrukcióhoz,
- harmadik személy számlájáról fizetne,
- nem érdeklődik érdemben az ingatlan állapota, ára vagy elhelyezkedése iránt
- láthatóan nem saját nevében jár el, de nem tisztázott, kit képvisel,
- kiemelt közszereplő
- Harmadik szankciós országból származik
- kriptovalutában vagy más alternatív fizetőeszközben akarja kiegyenlíteni a vételárat
- bizalmi vagyonkezelőként vagy nonprofit szervezetként akar ingatlant eladni-venni
- bonyolult, nehezen átlátható céges hátteret használ,
- nem adja át az azonosításhoz vagy tényleges tulajdonosi nyilatkozathoz szükséges adatokat.
Ezek a jelek önmagukban nem feltétlenül váltanak ki bejelentési kötelezettséget. A kérdés mindig az összkép: szokatlan-e az ügylet, indokolatlanul bonyolult-e, gazdaságilag életszerű-e, és a rendelkezésre álló adatok alapján szükséges-e további intézkedés.
A Pmt. külön is előírja, hogy a szolgáltató köteles figyelni az összetett, szokatlan, szokatlanul nagy értékű vagy gazdasági, illetve jogszerű cél nélküli ügyletekre. Ökölszabályként elmondható, hogy a fenti tényállások közül ha kettő előfordul, akkor már fennáll a bejelentési kötelezettség, de természetesen ezt érdemes egyedileg vizsgálni.
Mérföldkövek az együttműködés során
A bejelentési helyzetet nem mindig a szerződéskötés pillanatában kell keresni. Sokszor már korábban látszik, hogy valami nem kerek.
Érdemes külön figyelni ezeknél a pontoknál:
Megbízási szerződés felvételekor: Ki az ügyfél? Saját nevében jár el? Meghatalmazottként érkezik? Céges ügyfélnél tiszta a képviseleti jog és a tényleges tulajdonosi háttér?
Ingatlan megtekintése után: Ha az érdeklődő már vételi vagy bérbevételi szándékot jelez, bizonyos esetekben a vevői/bérlői oldalon is megjelenhetnek PMT-s teendők.
Ajánlattételnél: Életszerű az ajánlat? Indokolt az ár? Van magyarázat a gyors döntésre vagy a szokatlan fizetési módra?
Finanszírozás tisztázásakor: Honnan jön a pénz? Saját forrás, hitel, harmadik személy, külföldi cég, több részletben érkező összeg?
Szerződéskötés előtt: Változik hirtelen a vevő személye? Új cég kerül be? Más fizetne? Megjelenik egy nehezen azonosítható tényleges tulajdonos?
Ezek azok a pontok, ahol nem automatizmusból kell továbbmenni, hanem meg kell állni, dokumentálni kell, és szükség esetén jelezni a kijelölt személynek.
Mit nem szabad tenni?
A legfontosabb tilalom: az ügyfélnek nem lehet elmondani, hogy bejelentés történt vagy történhet. Nem hangozhat el ilyen mondat:
- “Ezt jelentenünk kell a NAV felé.”
- „Ez pénzmosásgyanús.”
- „Most emiatt bejelentést kell tennünk.”
A Pmt. felfedési tilalma alapján a bejelentés tényéről, tartalmáról, a bejelentő személyéről és az esetleges felfüggesztésről az ügyfél vagy harmadik személy nem tájékoztatható.
Mit érdemes most átnézni?
A június 5-i átállás jó alkalom arra, hogy az iroda ellenőrizze a saját PMT működését.
- van-e kijelölt személy, aki a bejelentéseket továbbítja;
- tudja-e a kijelölt személy, hogyan kell eljárni az ONYA-ban;
- a szabályzat tartalmaz-e elavult, ÁNYK-s hivatkozást;
- a kollégák felismerik-e a gyanús körülményeket;
- megvan-e az ügyfél-átvilágítás, kockázati besorolás, szankciós szűrés és nyilvántartás;
- van-e belső riasztási rend arra, hogy egy értékesítő kinek és hogyan jelezzen.
A Pmt. alapján a szolgáltató köteles kijelölt személyt megadni, belső szabályzatot készíteni, és gondoskodni arról is, hogy a munkatársak felismerjék a pénzmosásra vagy terrorizmusfinanszírozásra utaló körülményeket.
Az AMLA működésének elindulása is azt mutatja, hogy a pénzmosás elleni megfelelés a következő időszakban még nagyobb figyelmet kap. Változások lesznek, ezért az oktatás és a tudatosítás most nem mellékes kérdés, hanem alapfeltétel.
