Az elmúlt napokban sok ingatlanos kapott NAV-os tájékoztatást arról, hogy 2026. június 5-től megújul a pénzmosás és terrorizmusfinanszírozás elleni bejelentések rendszere. A NAV Pénzmosás és Terrorizmusfinanszírozás Elleni Irodája a korábbi ÁNYK-s nyomtatványbeküldés helyett az ONYA-felületen keresztül fogadja a bejelentéseket.  

És ahogy ilyenkor lenni szokott: azonnal elindultak a rémhírek… Szinte százával jönnek a telefonok. Volt olyan ingatlanos partnerünk, akit a sírás kerülgetett:

„Most készítettük el a PMT dokumentációt, átírtuk a szabályzatot, aktualizáltuk a formanyomtatványokat, rendbe tettük az egész megfeleltetést, erre a könyvelőm azt mondta, hogy június 5-től már csak a NAV által használt sablonok lesznek elfogadhatók, változik a teljes kötelezettségi kör, és kezdhetjük elölről az egészet.”

Szerencsére erről szó sincs! A mostani változás elsősorban a NAV felé teljesítendő Pmt. és Kit. szerinti bejelentések technikai módját érinti. Vagyis azt, hogy ha tényleges bejelentési helyzet merül fel, azt milyen felületen kell megtenni.

A frissen elkészített PMT szabályzat, ügyfél-átvilágítási lap, kockázati besorolási rendszer vagy szankciós szűrés ettől önmagában nem válik használhatatlanná.

Miért érinti ez az ingatlanosokat?

Azért, mert a Pmt. hatálya kifejezetten kiterjed az ingatlanügylettel kapcsolatos tevékenységet végző szolgáltatókra is. Ide tartozik az ingatlan tulajdonjoga átruházásának üzletszerű közvetítése, az 500.000 Ft-ot elérő vagy meghaladó havi bérleti díjú ingatlan bérleti jogának üzletszerű közvetítése, valamint a saját tulajdonú ingatlan üzletszerű adásvétele.  

Tehát ha ingatlanközvetítőként dolgozol, ügyfeleket azonosítasz, megbízási szerződést kötsz, adásvételi ügyletben vagy nagy értékű bérleti jog közvetítésében működsz közre, akkor a PMT nem „plusz papírmunka”, hanem kötelező megfelelési terület.

Ráadásul nem kizárólag hatósági bírságról beszélünk. A Btk. külön tényállásként nevesíti a pénzmosással kapcsolatos bejelentési kötelezettség elmulasztását: aki a törvényben előírt bejelentési kötelezettségének nem tesz eleget, vétség miatt akár két évig terjedő szabadságvesztéssel is büntethető.  

Ez nem azt jelenti, hogy minden formai hiba büntetőügy. Azt viszont igen, hogy a PMT-t nem lehet egy fiókban tartott szabályzatként kezelni.

Pontosan milyen bejelentésről beszélünk?

Nem minden ügyfelet kell bejelenteni, és nem minden magas kockázatú ügyfél jelent automatikusan pénzmosásgyanút.

A bejelentés akkor merül fel, ha pénzmosásra, terrorizmusfinanszírozásra vagy bűncselekményből származó dologra utaló adat, tény vagy körülmény jelenik meg. Ilyenkor az ingatlaniroda vezetőjének vagy foglalkoztatottjának haladéktalanul írásban jeleznie kell a kijelölt személy felé, aki továbbítja a bejelentést a pénzügyi információs egységnek.  

Röviden: nem az ügyfelet „jelented fel”, hanem egy gyanús körülményt jelentesz be a törvényi kötelezettségednek megfelelően egy meghatározott felületen.

Mi lehet a legnehezebb az ingatlanosoknak?

Felismerni a tényt és elválasztani a sima magas kockázatú tényezőktől. Azaz eldönteni a gyakorlatban, hogy mikor elég egy magas kockázati kategóriába sorolás, és évenkénti felülvizsgálat (megerősített eljárás és monitoring tevékenység) és mikor kell bejelenteni a hatóság portálján, hogy sajnálatos módon ámbár lehetséges, hogy pénzmosásra okot adó körülményt detektáltunk.

Természetesen egy ingatlanközvetítő nem nyomozóhatóság, és nem is ezt várja tőle a jogszabály. De azt igen, hogy észrevegye azokat a pontokat, ahol az ügylet eltér a megszokottól.

Kockázati jel lehet például, ha az ügyfél:

• nem tudja életszerűen megmagyarázni a vételár forrását, nem is ad igazolást erről
• ragaszkodik a készpénzhez vagy szokatlan fizetési konstrukcióhoz,
• harmadik személy számlájáról fizetne,
• nem érdeklődik érdemben az ingatlan állapota, ára vagy elhelyezkedése iránt
• láthatóan nem saját nevében jár el, de nem tisztázott, kit képvisel,
• kiemelt közszereplő
• 3. Szankciós országból származik
• kriptovalutában vagy más alternatív fizetőeszközben akarja kiegyenlíteni a vételárat
• bizalmi vagyonkezelőként vagy nonprofit szervezetként akar ingatlant eladni-venni
• bonyolult, nehezen átlátható céges hátteret használ,
• nem adja át az azonosításhoz vagy tényleges tulajdonosi nyilatkozathoz szükséges adatokat.

Ezek a jelek önmagukban nem feltétlenül váltanak ki bejelentési kötelezettséget. A kérdés mindig az összkép: szokatlan-e az ügylet, indokolatlanul bonyolult-e, gazdaságilag életszerű-e, és a rendelkezésre álló adatok alapján szükséges-e további intézkedés. 

A Pmt. külön is előírja, hogy a szolgáltató köteles figyelni az összetett, szokatlan, szokatlanul nagy értékű vagy gazdasági, illetve jogszerű cél nélküli ügyletekre.  Ökölszabályként elmondható, hogy a fenti tényállások közül ha kettő előfordul, akkor már fennáll a bejelentési kötelezettség, de természetesen ezt érdemes egyedileg vizsgálni.

Mérföldkövek az együttműködés során

A bejelentési helyzetet nem mindig a szerződéskötés pillanatában kell keresni. Sokszor már korábban látszik, hogy valami nem kerek.

Érdemes külön figyelni ezeknél a pontoknál:

Megbízási szerződés felvételekor

Ki az ügyfél? Saját nevében jár el? Meghatalmazottként érkezik? Céges ügyfélnél tiszta a képviseleti jog és a tényleges tulajdonosi háttér?

Ingatlan megtekintése után

Ha az érdeklődő már vételi vagy bérbevételi szándékot jelez, bizonyos esetekben a vevői/bérlői oldalon is megjelenhetnek PMT-s teendők.

Ajánlattételnél

Életszerű az ajánlat? Indokolt az ár? Van magyarázat a gyors döntésre vagy a szokatlan fizetési módra?

Finanszírozás tisztázásakor

Honnan jön a pénz? Saját forrás, hitel, harmadik személy, külföldi cég, több részletben érkező összeg?

Szerződéskötés előtt

Változik hirtelen a vevő személye? Új cég kerül be? Más fizetne? Megjelenik egy nehezen azonosítható tényleges tulajdonos?

Ezek azok a pontok, ahol nem automatizmusból kell továbbmenni, hanem meg kell állni, dokumentálni kell, és szükség esetén jelezni a kijelölt személynek.

Mit nem szabad tenni?

A legfontosabb tilalom: az ügyfélnek nem lehet elmondani, hogy bejelentés történt vagy történhet. Nem hangozhat el ilyen mondat:

• “Ezt jelentenünk kell a NAV felé.”
• „Ez pénzmosásgyanús.”
• „Most emiatt bejelentést kell tennünk.”

A Pmt. felfedési tilalma alapján a bejelentés tényéről, tartalmáról, a bejelentő személyéről és az esetleges felfüggesztésről az ügyfél vagy harmadik személy nem tájékoztatható.  

Mit érdemes most átnézni?

A június 5-i átállás jó alkalom arra, hogy az iroda ellenőrizze a saját PMT működését.

• van-e kijelölt személy, aki a bejelentéseket továbbítja;
• tudja-e a kijelölt személy, hogyan kell eljárni az ONYA-ban;
• a szabályzat tartalmaz-e elavult, ÁNYK-s hivatkozást;
• a kollégák felismerik-e a gyanús körülményeket;
• megvan-e az ügyfél-átvilágítás, kockázati besorolás, szankciós szűrés és nyilvántartás;
• van-e belső riasztási rend arra, hogy egy értékesítő kinek és hogyan jelezzen.

A Pmt. alapján a szolgáltató köteles kijelölt személyt megadni, belső szabályzatot készíteni, és gondoskodni arról is, hogy a munkatársak felismerjék a pénzmosásra vagy terrorizmusfinanszírozásra utaló körülményeket.  

Az AMLA működésének elindulása is azt mutatja, hogy a pénzmosás elleni megfelelés a következő időszakban még nagyobb figyelmet kap. Változások lesznek, ezért az oktatás és a tudatosítás most nem mellékes kérdés, hanem alapfeltétel.