2026-ban országos szinten ellenőrzi a fogyasztóvédelmi hivatal az ingatlanközvetítők hirdetési gyakorlatát. Mit jelent ez valójában, mit vizsgálnak az NKFH munkatársai, és mire számíthat az az ingatlanközvetítő, aki esetleg hibázik? Dr. Eitmann Norberttel, a Nemzeti Kereskedelmi és Fogyasztóvédelmi Hatóság sajtófőnökével beszélgettünk.
A beszélgetés felvétele
A teljes beszélgetést megnézheted YouTube csatornánkon vagy az alábbi lejátszóra kattintva:
Vannak hibák, de együttműködőek a cégek
A beszélgetés kezdetén Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője kiemelte: most először folyik átfogó ellenőrzés az ingatlanközvetítő szakma és az ingatlanosok hirdetési gyakorlatok tekintetében. Dr. Eitmann Norbert szavaiból azonban kiderült: nem az a hatóság célja, hogy halomra büntessék a vállalkozásokat.
A szakember pozitívan nyilatkozott az eddigi ellenőrzésekről: általánosságban úgy ítélte meg, hogy az eddig felkeresett cégek nyitottak és együttműködőek voltak. Például a hatóság vizsgálta az ingatlanközvetítő irodák általános szerződési feltételeit, és 49 esetből 44-ben találtak kisebb-nagyobb problémákat. Ezeket az érintett irodák azonban gyorsan orvosolták, a fogyasztóvédelmi javaslatok alapján kiegészítették vagy módosították.
Országos ellenőrzés jön
Az ellenőrzés lebonyolításáról a sajtófőnök elmondta, országos szintű vizsgálatot végeznek és igyekeznek minél szélesebb körben ellenőrizni, azaz “Soprontól Békéscsabáig, Zalaegerszegtől Debrecenig” bárki számíthat rá, hogy találkozik a fogyasztóvédelemmel.
A folyamat kulisszatitkaiba nem avatott be minket a szakember, de azt elmondta, hogy a hatósági fellépésnek két szakasza van: ellenőrzés és eljárás. Az ellenőrzés során a hatóság megvizsgálja, a vállalkozás megfelel-e a jogszabályoknak. Ha szabálysértés gyanúja felmerül, akkor hatósági eljárás indul, erről azonban már minden esetben értesítik a vállalkozásokat.
Jó hír az ingatlanközvetítőknek, hogy a fogyasztóvédelmi hatóság főszabálya az “elsőre figyelmeztetés” elve. Azaz törekszik arra a hatóság, hogy első szabályszegés esetén ne szabjanak ki bírságot, csak akkor ha a szabálysértés sorozatos, nagyon súlyos, vagy a fogyasztók széles körét érinti. Azonban figyelem: ha egy közvetítő egyszerre több hirdetésben elköveti ugyanazokat a szabálysértéseket, az könnyen “rendszeresnek” minősülhet a hatóság szemében.
Tipikus hibák, amiket ellenőriznek
Bármilyen fogyasztóvédelmi panasz vagy megtévesztő, tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat okot adhat ellenőrzésre, Dr. Eitmann Norbert azonban kiemelt néhány olyan hirdetési gyakorlatot, ami kimondottan gyakran szabálysértő.
Feljavított képek
Az egyik ilyen a mesterséges intelligencia segítségével felturbózott képek használata. Bár az MI-generált, vagy azzal módosított képek használatát nem tiltja a törvény, de a hatóság elvárja hogy ez egyértelműen fel legyen tüntetve a hirdetésben.
Fontos, hogy a képek, és a hirdetés egésze valós állapotot mutasson be. Meglehetősen szubjektív, kinek mi a “kiváló elhelyezkedés” vagy az “alkalmi vétel”. De ha például tökéletes állapotúnak hirdetünk egy ingatlant, aminek valójában omlik a vakolata és egyértelműen felújításra szorul, az akár megtévesztő, tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatnak minősülhet.
Energetikai tanúsítvány
Szigorú, EU-s szabályok vonatkoznak az energetikai tanúsítványra. Nem elég, hogy az az adásvételi szerződés megkötésekor rendelkezésre álljon, és legkésőbb a birtokbaadás során átadásra kerüljön a vevőnek. Az ingatlan energetikai besorolását már a hirdetésben fel kell tüntetni. Ez az érdeklődők pontos tájékoztatásának része, hiszen például a potenciális rezsikülönbségek miatt sem mindegy, hogy milyen az adott otthon besorolása.
Ez az egyik olyan sarkalatos pont, amit a hatóság aktívan ellenőriz, és aminek nagyon sok hirdetés még mindig nem felel meg. Hiszen ha például az ingatlan.com-on szűrünk energetikai beosorlás alapján, láthatjuk, hogy a hirdetések töredékénél van ez az információ megadva.
Rossz hír, hogy az ingatlanközvetítőknek nem elég tájékoztatni erről a kötelezettségről a tulajdonosokat. A felelősség nem áthárítható, a hirdetés tartalmáért az ingatlanos a felelős és őt fogja megbüntetni a hatóság, ha hiányos a hirdetése, figyelmeztetett a szakember. A legbiztosabb, szabálykövető magatartás tehát, hogy ha nem áll rendelkezésre energetikai tanúsítvány, akkor nem teszed ki az ingatlan hirdetését.
Energetikai tanúsítványra van szükségem
Csalihirdetések
Az NKFH sajtófőnöke kiemelte az úgynevezett “bait and switch”, azaz csali hirdetéseket is. Ez a tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat arról ismerszik, hogy az ingatlanos aktívan tart egy vonzó, jó árú, látványos hirdetést, amit valójában nem tervez eladni, esetleg már eladott vagy akár nincs is rá megbízása. A telefonos érdeklődőknek elmondja, hogy sajnos erről pont lemaradtak, de van egy csomó másik, szintén szuper ingatlana, amit örömmel megmutatna nekik…
Nem érdemes azonban ezzel trükközni. A csalihirdetés nemcsak az ingatlan.com ÁSZF-je alapján tilos, de a hatósági ellenőrzés során is könnyű kideríteni, valóban tegnap adta-e el a közvetítő a lakást, és még nem volt alkalma levenni a hirdetést, vagy esetleg hetekig, hónapokig trükközik vele.
Pszichés nyomásgyakorlás, sürgetés
Uniós irányelv, hogy a fogyasztót a vásárlási döntés során nem érheti sem fizikai, sem pszichikai kényszer. Bár az előbbi elég extrém eset lenne, a pszichés nyomásgyakorlás azonban nem is annyira elrugaszkodott. Ha például az ingatlanos folyamatosan telefonon zaklatja az ügyfelet, azzal sürgeti, hogy ez egy fantasztikus ajánlat amit elveszít ha nem dönt gyorsan, vagy a megtekintésen azzal befolyásolja, hogy sietteti, mert még sok érdeklődő jön megnézni, az kimerítheti a tisztességtelen gyakorlat fogalmát.
Ezek az esetek mindig egyedi mérlegelés alá esnek, aki azonban tisztességesen végzi a munkáját, annak nem érdemes ilyen trükkökkel kockáztatni a hatóság elmarasztalását.
Meddig tart a “razzia”?
Balogh László kérdésére Dr. Eitmann Norbert elmondta, az idei tapasztalatokon is múlik, hogy később mennyire maradnak a hatóság fókuszában az ingatlanközvetítők.
Minden évben vannak kiemelt ellenőrzési területek, idén 73 ilyenből egy az ingatlanpiac (ezek egyébként nyilvánosan elérhetőek az NKFH honlapján). Az ellenőrzések és eljárások tapasztalatait összegzik, kiértékelik, és ezek alapján döntenek majd róla, hogyan tovább. A figyelem egyébként nem véletlen: az ingatlanügyek komplexek, sok fogyasztót érintenek, és nagy összegek forognak kockán.
Olvasd el az NKFH ajánlását is a témában:
