A magyar ingatlanpiacon új fejezetet nyithat a „venni vagy bérelni” dilemmájában az Otthon Start program. A támogatás keretében legfeljebb 50 millió forintos, kedvezményes kamatozású lakáshitelt vehetnek fel az érintettel az első lakásuk megvásárlására, 10 százalékos önrésszel.
A lakhatási költségek mérlegelésénél a vásárlás egyre vonzóbb alternatívává válhat az ingatlan.com elemzése szerint. Szakértőnk egy-egy használt 50 négyzetméteres lakás megvásárlásához felvett kedvezményes hitel törlesztőrészletét vetette össze a különböző fővárosi kerületek és a vármegyeszékhelyekre jellemző eladási árakkal és a bérleti díjakkal.
Otthon Start a fővárosban
“Budapesten egy átlagos használt 50 négyzetméteres lakás esetében az Otthon Start programban fizetendő havi törlesztőrészlet összege kisebb, mint ugyanannak a lakásnak a bérleti díja. A maximum 50 millió forintos hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint. Ezzel szemben az átlagos fővárosi bérleti díj pedig 250 ezer forint egy átlagos 50 négyzetméteres lakás esetén. A vételár és a hitelösszeg közötti különbözetet viszont önerőből kell finanszírozni, ami a budapesti átlagos lakásoknál 17 millió forintot jelent.”
– mondja Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Hozzátette:
„Átlagos lakást nehéz találni Budapesten, mert kerületenként eltérőek a bérleti díjak és a lakásárak, ami nagy lehetőséget jelent az első lakásvásárlóknak is. Kilenc fővárosi kerületben az Otthon Start igénylői érvényesíteni tudják a 10 százalékos önrészt. Mindezt úgy, hogy az önrész összege még így sem haladja meg átlagosan a 4,4-6,9 millió forintot.”
Az ingatlan.com adatai szerint több átmeneti kerület és külső városrész kerülhet az első lakásvásárlók fókuszába. Ilyen például a X., a IV., a XIV., és a XV.-XXIII. kerületek is. Érdekesség ugyanakkor, hogy a legnagyobb különbség a hiteltörlesztők javára a bérleti díjakkal szemben a legfelkapottabb belvárosi és a legnagyobb kínálattal rendelkező XI. és XIII. kerületekben mutatkozik.
Ezekben viszont az önrész összege átlagosan eléri és meghaladhatja a 15 millió forintot. Ráadásul ezekben a kerületekben a 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát miatt az első lakásvásárlók sokkal kisebb kínálatból válogathatnak.
Inkább 40 négyzetméter
Az ingatlan.com szakértője szerint a vevők több lehetőséget is mérlegelhetnek a megfizethető első lakás megszerzése érdekében.
„Ha valaki egy 50 négyzetméteres lakás bérlése helyett egy 40 négyzetméteres használt lakást vásárol, akkor szinte minden kerületben és megyeszékhelyen pozitívra jön ki a vásárlás mérlege, és az önerő is jóval kisebb lehet. Ha a magasabb ingatlanárak miatt az eddigi bérlők vevőként másik városrészt választanak otthonként, akkor is alacsonyabb hiteltörlesztőt tudnak elérni a meglévő bérleti díjaikhoz képest.”
– fogalmazott Balogh László.
Az Otthon Start program slágerei mindezek miatt a 30-45 négyzetméteres garzonlakások lehetnek a nagyvárosokban. Érdekesség, hogy Debrecenben is szinte ugyanaz a helyzet rajzolódik ki, mint Budapesten.
A többi nagyvárosban a matematikai mérleg nyelve legfeljebb csak azért billenhet a bérlés irányába, mert ott a fővárosinál jóval alacsonyabbak a bérleti díjak. Viszont a szükséges önrész összege is töredéke a budapestinek.
Ez a tendencia azt sugallja, hogy nemcsak a fővárosban, de a többi nagyobb településen és egyetemvárosban is komoly lendületet kaphatnak a vásárlások.
Hogyan alakítja át a program az albérletpiacot?
Az ingatlan.com szakértője szerint a program bevezetése komoly átalakulást hozhat a lakhatási piacon, akár már az idei egyetemi és főiskolai felvételi ponthatárok kihirdetésekor. Sok szülő a bérlés helyett a vásárlást helyezheti előtérbe nagykorú gyermeke lakhatása kapcsán.
Sőt, mivel az egyetemisták jelentős része már munkát is vállal tanulmányai mellett, így a bérlés helyett maguk a diákok is a vásárlás mellett dönthetnek, ha az önerőben a szülők segíteni tudnak.
“A program hatására jókora fizetőképes kereslet eshet ki az albérletpiacról, ami tovább lassíthatja a bérleti díjak emelkedését”
– értékelte a helyzetet Balogh László.
Ingatlanpiaci kilátások
Az év eleji befektetői rohamban sokan lehetnek olyanok, akik kifejezetten a nyáron, a felvételi ponthatárok kihirdetése után induló albérletszezonra tartogatták a megvásárolt lakásukat. Emiatt a bérlakáskínálat tovább nőhet, ami még inkább lassíthatja az albérletdrágulás ütemét és tovább mérséklődhetnek a bérbeadásból származó amúgy sem túl magas hozamok.
A szakértő szerint ez a tendencia távolabb tarthatja azokat a befektetőket az ingatlanpiactól, akik elsősorban kiadásból hasznosítanák a megvásárolt ingatlant. A befektetők számának csökkenése pedig mérsékelheti a lakáspiaci keresletet, ami az eladó lakások drágulását is enyhítheti.
Az Otthon Start program miatti keresletnövekedés az első lakásvásárlók részéről. Az általuk okozott adásvételi láncreakció a magasabb forgalom miatt emelkedő pályán tarthatja a lakásárakat. A kamattámogatott hiteleket azonban nehezebb beépíteni a lakásárakba, ezért drasztikus drágulásra középtávon nem igazán lehet számítani.
A befektetők várhatóan kisebb aktivitása pedig tovább lassíthatja a lakásdrágulást. Amikor lezajlik az Otthon Startos vevők első nagy hulláma, amely valószínűleg 2026 tavaszán várható, a lakáspiaci áremelkedési tempó is alacsonyabb fordulatszámot vehet fel.
Az Otthon Start program tehát a következő időszakban jelentősen átalakíthatja a hazai lakhatási stratégiákat, különösen a fiatalok és az egyetemisták körében, hosszú távon befolyásolva mind a bérleti, mind az adásvételi piac dinamikáját.
