Kifejezetten lelassította az Otthon Start Program a legkeresettebb, leggyorsabban eladható fővárosi használt garzonlakások drágulási tempóját, pedig ezek az ingatlanok az elmúlt 12 hónapban több mint 30 százalékkal emelkedtek, vagyis árrobbanáson mentek keresztül. A 30-50 négyzetméteres budapesti használt lakások árai az intenzív vevői roham ellenére sem szaladtak el a program kihirdetése óta az ingatlan.com friss összeállítása szerint.
Hatósági ársapka vs. duplázódó ingatlanközvetítői áremelés
A tulajdonosok által eladásra kínált 30-50 négyzetméteres fővárosi lakások négyzetméterárainak középértéke 2024 októbere és 2025 júliusa között 1,1 millióról 1,45 millió forintra nőtt, ami kilenc hónap alatt 32 százalékos drágulást jelentett.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője közölte:
„Ez az időszak elsősorban az állampapír-piacról az ingatlanpiacra visszatérő befektetők keresleti hullámáról szólt a fővárosban.”
A befektetők intenzív kereslete a saját célra vásárlókat is a piacra kényszerítette a tempós drágulás miatt, ami magas szinten tartotta a fővárosi garzonlakások áremelkedési tempóját. Az Otthon Start Program júliusi bejelentése követően viszont látványosan lelassult a drágulás a 3%-os hitelprogram indulásáig. Július és szeptember között a tulajdonosok kínálatában már csak 3 százalékkal emelkedtek a garzonlakások árai Budapesten.
Érdekes ugyanakkor, hogy a lakásáremelkedés dinamikája nem egységes: az ingatlanközvetítők által eladásra kínált 30-50 négyzetméteres fővárosi használt lakások ára július és szeptember között 7,6 százalékkal nőtt, ami a kéthavi tulajdonosi áremelkedésnek több mint duplája.
„A program szeptemberi indulása óta egyaránt lassult a tulajdonosi és közvetítői kínálatban a használt budapesti kislakások áremelkedési dinamikája. Előbbieknél 1,5, utóbbiaknál 0,9 százalékot tett ki október közepéig.”
– tette hozzá az ingatlan.com szakértője.
Balogh László hozzáfűzte, hogy a garzondrágulás lassulása főként az Otthon Start Program 1,5 millió forintos négyzetméter-árplafonjának köszönhető. A fővárosi garzonpiacban kulcsszerepet játszó 1,5 milliós négyzetméterár-korlát az első lakásvásárlóknál egyfajta hatósági ársapkaként működik, ami a gyakorlatban nem csak a 3 százalékos hiteligénylők számára jelent árplafont.
Az adatok alapján a 1,5 milliós négyzetméterár-korlát megakadályozta, hogy az évek óta nem látott keresleti roham újabb árrobbanást indítson el, és így hozzájárult az árszint stabilizálásához. A szakértő szerint, ha a tavaly ősztől júliusig tartó, gyors ütemű áremelkedés tempója kitartott volna október közepéig, akkor a garzonok négyzetméterár-növekedése éves alapon akár 43 százalékkal is emelkedhetett volna.
Mennyibe kerülnek a budapesti használt garzonlakások?
Budapesten belül a IV., VIII., XIV., XV. kerületi 30-50 négyzetméteres használt lakásokat a tulajdonosok 1,4-1,5 milliós medián négyzetméteráron hirdetik eladásra. A X., XX. és XXI. kerületben 1,15-1,26 milliós ár a jellemző, míg a XXIII. kerületben még 1 millió forint alatt marad az ár, egészen pontosan 990 ezer forint a középérték. Ugyanakkor a XI. és XIII. kerületben már magasabb összegről van szó, előbbi városrészben 1,76 millió, utóbbiban 1,64 millió ugyanez az érték.
Balogh László szerint a kereslet tehát élénk, a vevők egyértelműen aktívabbak, miközben kínálat is igyekszik alkalmazkodni a program feltételeihez. Egyre több eladó árazza úgy a lakását, hogy az beleférjen az Otthon Start Program kereteibe. Összességében az látszik, hogy a 3 százalékos hitelprogramhoz köthető a hirtelen kialakult keresleti nyomás jelentős drágulást generálna, de a kedvező kamatozású hitel feltételei miatt az árak emelkedése lelassult a fővárosi garzonlakások szegmensében.
Turbulens időszak jöhet
A budapesti lakásárszintek szempontjából a következő izgalmas időszak 2026 januárjában indul, mivel onnantól kezdve már a tervezőasztal mellől is lehet hitelre új építésű lakást vásárolni.
„A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy bizonyos új és használt lakások árszintje ugyanakkora lesz. Ez hosszú távon nem fenntartható, és turbulenciát okozhat majd a fővárosi lakásárakban is. A következő időszakban ezért azok a lakásvásárlók járhatnak a legjobban, akik naprakészek maradnak a piaci helyzet változásával, és folyamatosan nyomon követik a kínálat változását.”
– fogalmazott az ingatlan.com szakértője.
