Akár önállóan, akár irodában dolgozol, a megbízások elvállalásához mindenképpen szükséged lesz az ügyfeled által is aláírt szerződésre. Ez a dokumentum kulcsfontosságú, hiszen meghatározza az együttműködés feltételeit, a felek kötelezettségeit és jogait. Az ingatlanközvetítői munka során jellemzően négyféle szerződésről beszélünk – lássuk, melyiknek mik a feltételei, előnyei, hátrányai!
Ahány közvetítő, annyi szerződés?
Egy megbízási szerződésnek ugyan vannak kötelező elemei (például mindenképp rögzíteni kell a felek adatait, a megbízás tárgyát, időtartamát, a közvetítői díjat és annak fizetési feltételeit, felmondási és elállási lehetőségeket, és a többi) de ezek nagy része egyedi megállapodás kérdése.
Így kis túlzással mondhatjuk, hogy ahány közvetítő (vagy iroda), annyiféle tartalmú és terjedelmű megbízási szerződés létezhet. Az alábbiakban igyekszünk ismertetni a köztudatban elterjedt, gyakran használt megbízás típusokat, valamint felhívjuk a figyelmet a rendszeres félreértésekre és tisztességtelen gyakorlatra.
Általános szerződés
A leggyakrabban előforduló megbízási forma az általános szerződés. Ebben az esetben a tulajdonos megbízza az ingatlanközvetítőt az ingatlan eladására vagy kiadására, de a szerződés nem zárja ki, hogy más ingatlanossal is dolgozzon. Mindeközben pedig természetesen saját maga is hirdetheti, adott esetben értékesítheti lakását.
Általános szerződés esetén nagyobb a „terítés”, azaz több csatornán, több hirdetési oldalon, számos referens kínálhatja ugyanazt az otthont. Természetesen ezáltal több emberhez, potenciális vevőjelölthöz jut el az ingatlan. Ez a közvetítő számára kockázatot és nagyobb versenyhelyzetet jelent – könnyen előfordulhat, hogy végül nem ő talál vevőt, és elesik a jutaléktól. Ezt a kockázatot jellemzően nagyobb jutalékkal kompenzálják az értékesítők, mint amennyit kizárólagos szerződés esetén kérnének a tulajdonostól.
Félkizárólagos és kizárólagos szerződés
A félkizárólagos és kizárólagos megbízási szerződés közötti különbség elsősorban üzleti megállapodás kérdése, jogi szempontból pedig gyakran félreértelmezik.
“A jogszabály nem határozza meg, hogy mit jelent a kizárólagos vagy félkizárólagos szerződés, ezért minden cégnél más és más feltételekkel kötik meg az ügyfelekkel.”
– hangsúlyozza dr. Zalavári György, az ÜgyvédHázak alapítója.
A gyakorlatban a félkizárólagos szerződés jellemzően “puhább”, megengedőbb: a megbízó vállalja, hogy más ingatlanközvetítőt nem fogad fel, de nem tartozik költségtérítéssel, nem éri hátrány, ha saját maga talál vevőt az otthonára.
Sokan úgy vélik, hogy kizárólagos szerződés esetén az eladó maga sem értékesítheti az ingatlant, míg félkizárólagosnál igen – ez azonban nem igaz. Magyar bírósági gyakorlat alapján a tulajdonost semmilyen szerződés nem tilthatja el attól, hogy saját tulajdonú ingatlanát maga értékesítse, és az ezt kizáró kikötés fogyasztói szerződésben tisztességtelennek minősülhet.
Ingatlanosként a félkizárólagos vagy kizárólagos szerződés előnyösebb mint az általános hiszen nem versenyzünk más ingatlanossal, nagyobb eséllyel találunk mi vevőt az ingatlanra. Nem alapszabály, de a kizárólagosságért cserébe sokan valamivel alacsonyabb jutalékot kérnek. Ilyenkor érdemes időt és energiát nem spórolva hirdetni az ingatlant, hogy minél hamarabb eladjuk azt.
És ha a tulajdonos talál vevőt?
Mi a helyzet a jutalékkal, ha kizárólagos szerződésünk van, de a tulajdonos talál vevőt? Nem lehet ÁSZF-ben vagy egyoldalúan, a közvetítő által előre megfogalmazott szerződésben kikötni, hogy a jutalék akkor is jár, ha a tulajdonos tőlünk függetlenül adja el az otthonát.
Amire azonban igényt tarthat a közvetítő, az a munkája során keletkezett igazolt költségeinek megtérítése. Ilyen lehet például a fotózás, hirdetés vagy a home staging költségei. A tulajdonossal ezt előre közölni kell, és a megbízási szerződésben pontosan rögzíteni a feltételeket. Ezzel elkerülhetjük, hogy később vitás helyzet alakuljon ki.
Eseti megbízás
Rugalmas és célzott megbízási forma az eseti megbízás. Ilyenkor a tulajdonos nem általános jelleggel bíz meg az ingatlan hirdetésére, hanem csak egy konkrét érdeklődőre vagy ügyletre vonatkozóan. Ez számodra vevői ügyfélkör esetén lehet hasznos, például ha a vevődnek olyan ingatlan lenne a tökéletes, amelyet nem te hirdetsz, nincs a portfóliódban.
Ebben az esetben ha a tulajdonos nyitott rá, eseti megbízási szerződést köthettek. Ilyenkor a közvetítői díj akkor jár, ha az adott személy és a megbízó között létrejön az ügylet – vagyis az eredményhez kötött.
Ne a szerződés határozza meg a lelkesedésed
Bármelyik szerződési formát is válasszuk, fontos, hogy alaposan nézzük át a feltételeket és a teljesítés részleteit, valamint ismertessük ezeket a megbízónkkal is a későbbi vitás helyzetek elkerülése érdekében.
Általános szerződés esetében legyünk tisztában azzal, hogy nagy eséllyel komoly versenyben leszünk az ingatlanpiacon, míg a többi esetben elsősorban rajtunk múlik, hogy mikor jutunk a pénzünkhöz. Összességében mégis azt javasoljuk, hogy bármelyik szerződéssel is dolgozol, ne az határozza meg lelkesedésedet. Vess be minden eszközt, amivel a potenciális érdeklődő figyelmét felkeltheted, legyen az virtuális séta, videós anyag, vagy home staging. Valamint ne felejtsd el a profi ingatlanosokat meghatározó készségeket sem, amelyekkel igazán hatékonyak lehetsz a piacon!
